孟晓苏：让房地产“市场归市场，保障归保障”丨2024经济展望

房地产业链条长、涉及面广，是国民经济的支柱产业。根据国家统计局2022年的数据测算，房地产及相关行业占我国经济总量的比重达13%—14%左右。然而受多重因素影响，2023年，全国房地产开发投资110913亿元，同比下降9.6%。同期，商品房销售额116622亿元，同比下降6.5%。

原国家房改课题组组长、中房集团原董事长孟晓苏近日在接受第一财经专访时表示，当前房地产市场“超调”了，他建议，商品房市场，应该放开限购，让预期转强；保障房，应该大量提供。让市场归市场，保障归保障。

孟晓苏认为，2024年，如果保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造这“三大工程”同时开工，财政政策、货币政策，加上市场机制共同发力，整体经济的全面回升完全可以期待。

他还表示，房产税全面征收是迟早的事，“制度可以设计，但制度方向不应当有任何怀疑。”就制度设计，他提出“见房就收、见证就退”。

房地产行业“触底”了吗？

第一财经：业界有分析认为房地产行业“超调”了，您是否认同？

孟晓苏：“超调”了，这个说法是有道理的。从前年中央就判断“预期转弱”，到现在仍然判断预期偏弱，而且用了一个很准确的词汇叫“有效需求不足”。需求是被三个方面的力量在压抑：第一，有购买商品房愿望的家庭被限制性措施所压抑。第二，有购买商品房愿望的人又被预期不振、预期不良所限制。第三，有一些工薪家庭有买房愿望，但又受困于商品房价格过高

第一财经：2023年，多地政府推出政策来松绑房地产，2024年政策还有进一步放宽的空间吗？您曾建议一线城市放开限购，这个时机真的到了吗？

孟晓苏：我认为一线城市取消限购对全国都有带动作用。2016年那一轮去库存，正是由北、上、深这几个城市带头取消限购，结果很快带动了二线，带动了三线，一直到全国，慢慢楼市就启动了，启动非常快。但这一轮我们看到的是相反的情况，现在60多个限购城市，唯独是一线城市里面的几个城市还在限购。首付比降低这个趋向值得鼓励，但住房抵押贷款本来就是一个银行管理的金融杠杆，是不是能够让它回归到银行管理？

第一财经：有人担心，当前还不能断言房地产已经“触底”了，有一些房地产企业仍然处于资金紧张的状态，仍然面临着债务违约的风险。您怎么评估2024年中国房地产企业、房地产行业的风险程度？

孟晓苏：商品房的生产者，他们本来做计划的时候是按照当时的市场预期做的，但是没想到市场萎缩。越是做的规模大的，越是贷款多的，摔得越重。我认为根本问题还是要尽快盘活房地产市场。不能够在这种情况下再限制居民去购房。有人还提出来说，“既然居民不买房，既然房地产企业资金断裂，由政府去收购吧”。我就反问他们，你凭什么在限制居民购房、形成空置增加的情况下，倒要由政府拿钱去购买？现在解决这些问题的根本，还是在于要取消对房地产的限制，同时增强居民对购买房屋的信心。这些问题的解决，关键点在保障房方面。

中央明确提出要规划建设保障房，要加大保障房的建设供给。2024年，能不能够尽快完善住房保障体系，加大建设保障房的力度，同时放开对商品房市场的控制，让市场归市场，保障归保障。当保障房能够批量提供的时候，人们就可以从限购、限贷这种状态下解放出来。如果去掉了土地出让金，再加上取消城市配套费用，就是三分之一的房价，就能够让工薪阶层在这些城市买到保障房。你说这样的情况下，购买力不就能够释放出来了吗？

“三大工程”将对经济增长产生多大作用？

第一财经：保障房的建设、“平急两用”公共基础设施的建设、城中村改造，这“三大工程”，对经济的拉动作用有多大？

孟晓苏：“三大工程”的主要投资人是谁？是政府为主，要发挥财政政策的积极作用，但是并不排除市场行为。比如建筑施工单位、材料提供单位、销售和服务单位，这都是市场化的。光是保障房建设一项，如果力度大的话，就能在2024年当年起效。2022年楼市丢了5万亿的销售额，占了GDP多少？4%。谁能补得上？靠别的产业不行的。比如说汽车产业大，汽车产业一年销售额最多4.6万亿，基础设施平均一年4万亿，也堵不上了。不能够把基础设施再翻倍，这也不大可能。所以还是要靠房屋建设补。谁来补？我认为正好中央提出了保障房建设。

第一财经：它的体量可以弥补房地产下滑所产生的缺口吗？

孟晓苏：我算过这个账，保障房中央财政出1万亿，地方政府配套1万亿，这是2万亿，再加上银行、信托、基金、社保基金出钱，加起来就是5万亿了。5万亿投下去，还不止。因为5万亿不收土地出让金，它投下去对建筑业和建材业的拉动就是10万亿。至少连续5年，每年是这么个规模。其他，“平急两用”这也得是以政府出资为主，城中村的改造更是如此。如果“三大工程”同时开工，让财政政策、货币政策，再加上市场机制共同发力的话，我认为2024年，整体上经济的全面回升完全是可以期待的。

第一财经：保障房会有这么快的速度吗？因为保障房从规划到审批到投入建设，其实是需要一定的周期的。

孟晓苏：你说发国债快不快？一天就办完，上一个1万亿不很快就发出去了吗？你有感觉吗？老百姓无感，银行之间就把这个事办完了。这个钱投出去方便不方便？也很方便，这些央企国企过去没有保障房任务，他们才走到商品房市场上。如果有了这样中央财政加上地方财政的出资，央企跟地方国企的配合，再带动若干市场化企业，市场也活跃了，税收也能够增加

保障房为谁建、如何建？

第一财经：从1996年开始，您担任国家房改课题组组长，就一直在呼吁建立住房市场的“双轨制”，今天建保障房，您认为该如何建设？为谁而建？这个人群的数量有多大？

孟晓苏：当时的房改方案，我们学习了英国、法国、德国、日本、韩国、新加坡，还有中国香港等等国家和地区的经验，它们就是双轨制。至于多大的比例，当时我们也有设计。大致上，大城市应当是按照香港的比例，50%的居民家庭能够享受到不同程度的住房保障。新加坡的覆盖面太大，能够覆盖到80%以上。中国来看，还不至于需要那么大。最近的文件提出的是300万人口以上的大城市，有人数了一下，说是35个。在大城市、超大城市、特大城市，应当能够做到50%的居民家庭能够享受保障房。在其他城市，因为房价和地价本身就没那么高，再采取别的措施，不是说不保障。

这种规模化的保障房，要服务于这些工薪阶层的家庭，并不是只有低收入家庭，也包括中等收入家庭。其中如果是新市民、新家庭，有可能开始得租，要提供足够的租赁房。今后有条件买的时候，也应当允许他们以保障房的价格来购买，实现自己的房屋产权梦。

第一财经：“新市民”是什么标准？

孟晓苏：新市民指的是进城务工的农民，在城市里生活几年以上。至于说务工时间要几年，这个可以规定。新家庭指的是年轻人新成立的、新组建的。这些年轻家庭，你让他们面对商品房市场，他只能“望房兴叹”。商品房市场，要让限制性政策取消，要让预期转强；保障房市场，要大量提供。

第一财经：保障房，建在这些城市的什么位置？

孟晓苏：买保障房的人往往缺乏交通工具，就需要公共交通更好的地方。需要有央企的介入。当年中房集团指导着230多个城市的保障房建设，是因为中房集团把中央给的占全国房屋开发20%的资金拨下去，通过中房拨到各地，这就是中央财政的出钱。这些资金下去，如果地方政府拿出的土地不好，今年的计划就不给你了。当年的房屋都建在了当时的城乡结合部，交通不错的地方，现在都变成市中心了。地方上不是没有土地，但是不要用“招拍挂”的土地，这些“招拍挂”的土地是建商品房的，未来商品房还要发展。这就是恢复历史上的经验。来讲这件事，是因为我干过，我希望利用现有的这种能力把它建得更成规模。

第一财经：住房供需矛盾最突出的往往是一线城市，这些城市“寸土寸金”，怎么解决保障房的土地供应？

孟晓苏：好地也应当用于保障房建设。没有人说让你把CBD的土地拿出来，但是靠边一点的土地就没有吗？在城市边上的土地就没有吗？

第一财经：您建议由国央企来承建，但很多公共基础设施也在鼓励民间资本、民企参与。

孟晓苏：对的。你说的是承建，开发是谁，谁是出资人？是政府为主，各种文件都强调以政府为主完善基本保障，以市场为主满足多层次需求。保障房建设要以政府为主，政府出资，当然是由政府开发或由国央企开发。但是谈到承建，那就是多元化的企业，从建筑公司到材料供应商，到包括陶瓷、玻璃，各种各样的金属配件，还有家居、家电这个行业，这都是市场化的。

第一财经：在您的预期当中，保障房位置好、品质好，还有非常“好”（优惠）的价格。这么好的资源，大家都想要，怎么让它公平公正地分配？

孟晓苏：正是因为保障房需要公平分配，所以需要政府行为全面回归保障轨。政府不光要管土地，要管投资，还要管分配，还要管事后的管理，以及未来租房转售和哪些房屋能上市，这些都是政府行为。由此就让政府尽可能离开商品房的市场领域，不要再去在商品房市场上多花功夫。现在有人担心年轻人不结婚怎么办？年轻人不生娃怎么办？在保障房里都可以把政策配套上去。等号的时候，如果你生了孩子，那房子就多一间了。你生俩孩子，房子就多两间，要看你家几口人。保障房都是透明的，而且排队拿号都是可以公开的。有人举报，就去查。这不就很清晰了吗？

第一财经：如果大量保障房进入生活当中，对商品房会有什么影响？

孟晓苏：保障房增加了，如果因此造成商品房市场少了一块购买力，这是应该的。本来就不该逼这些年轻人和新家庭到商品房市场上面对高的价格。第二个方面来说，即便有了保障房，现在在香港和新加坡，保障房都比较完备，但房价该涨涨，该跌跌。新加坡最近商品房价格涨得不得了，政府出台了一个特殊的税种，买100万的房子得交60万的印花税，再加上别的税。政府拿这个钱干吗？建保障房去了。可见，在那样一个保障房充分发展的市场上，它并不影响商品房价格。保障房出来，它比商品房低多了，但是又不伤及商品房现在的运行价格，不伤及商品房的持有者。

第一财经：保障房应该以租为主还是以售为主？

孟晓苏：为什么当年要推动房改？就是因为各个单位持有下来，连维修基金都支付不起，没有办法发展了，不能给更多的人提供住房了。所以福利分配（房）的时代是个“全民蜗居”的时代。排队多少年才能够排上一个小房子。正是因为面对这些问题，才推动房改，让居民拿出钱来，把自己的成本付了，让各个共有单位资金回流了。所以全都是租，就得解决谁是业主，谁能够长期持有。这些思路都不能走向极端化。因此我认为“租购并举”，中央所提出的这四个字是非常贴切的。

房地产增长空间还有多大？

第一财经：您认为中国房地产的长期需求能有多大？进入老龄化阶段，有人测算，未来城镇化发展不会像过去那么快了。

孟晓苏：现在真正按中国的使用面积来计算的话，城镇居民的使用面积只不过是29平方米。北京、上海都是在22-24平方米之间，这跟欧洲使用面积达到50平方米，还差了一半，品质也有差距。所以“天花板论”这个说法本身并不符合实际。中国目前面对着发展问题，发展的主要动力来自国内，内循环促进双循环。那我们要分析什么是老百姓最需求的这部分内循环呢？现阶段肯定是衣食住行，其中住是资金消耗量最大的。这对于国民经济的拉动，原来说是100多个产业，后来有人说因为新产业在增加，细分起来有160多个产业了。在这个阶段，你不能说房地产没有高科技，所以我们就不要房地产了，我们都搞高科技。房地产有多少高科技？从设计规划，那里面的设计理念到拉动了一系列的产品零部件，这里面很多科技创新。谈到房地产的拉动力，2021年房地产投资是14.76万亿，当年的GDP总量是114.9万亿，占比12.9%。光说投资，这还没说房地产别的，像服务还没说，销售额最多达到18.2万亿。房地产这个比例也就奠定了它作为支柱产业的地位，今后它不会就此而低迷下去，就此而减退的。因为大家的保障房需求很大，本来有效需求不足，把地价这部分拿掉不就完了吗？

第一财经：保障房建设，是基于地方政府能够放弃土地出让金这笔巨大的收入。财政收入减少的缺口要不要补，怎么补？

孟晓苏：保障房建设是政府应当履行的责任，土地出让金是从商品房这一侧来出。保障房建设虽然收不着土地出让金，但是除了土地出让金这一块没收着以外，其他的地方财政收入和中央财政收入一点不少，有可能还增加。比如说建筑业、建材业和若干相关产业，它们的充分开工都会有效地稳定社会，搞活经济，并且也能够提供足够的税收。从积极方面来看，应当开拓新的税源，要避免过多依赖土地出让金。所以人们在呼唤着房产税的出台。学习全世界的经验，税收公平。谁享受了这个城市建设的优惠，谁享受了房价升值，谁就应当来交这个税。我认为房产税应该收，是迟早的事。征税的时候也有办法，我提出的办法是“见房就收”，所有城镇房屋都收，收的是房产税，又不是人头税，农村当然不收。怎么做到公平呢？第二个叫“见证就退”，拿出一个身份证就可以退税一套房，退哪套，由居民自己定。这样的话就做到公平了。也不用离婚了，单身的退一套，婚姻状态退两套，有养着老人就可以多退。这样还鼓励人们善待婚姻，赡养家庭。再有意见的就是“房叔”“房婶”了。你就应该交，你持有这么多房子凭什么不交费用？房产税一定要征。所以制度是可以设计的，但是制度方向不应当有任何怀疑。

编导 芮晓煜

制片人 尹淑荣